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香港鸿基比稿方案 - 下载本文

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TYHF营销模式设计方案

—— 前言 ——

鸿基把地产营销当作职业信仰来尊重!鸿基用敬业和专业来赢得客户的尊重!我们不卖房子,我们帮助消费者选择生活方式!我们协同开发商共同驾御市!

鸿基地产自2002年底便着手对天洋华府地块及周边进行调查和研究,2003年7月份正式介入天洋华府前期论证工作,凭借长期从事地产策划和操盘经验,详细分析市场背景和产品属性,对其进行了产品概念设计,经双方充分沟通并达成一致后,鸿基地产陆续提交了项目前期论证建议书、营销策略体系、品质营造建议及营销策略实施筹备方案,确定了红旗大街集商、住、办公为一体的复合型标志性项目的总体定位。

由于竞标原因鸿基地产应远东地产要求制作标书,但我司前期提交的各类方案内容均经过详尽的市场调研及严格周密的分析论证得出,故我司坚持前期制定的项目营销策略整体思路,只对其进行总结分析及实施建议,参与此次竞标,一些具体分析和数据不在此复述?悸堑揭蛉ツ闟ARS影响当年上市量,许多项目囤积滞后开发集中2004年释放,市场供求关系趋于失衡,也基于本项目周边潜在竞争对手较多较强和工程形象进度上半年难以达到理想状态情况下,此次竞标方案鸿基将侧重完善和细化营销体系,为项目创造市场抢位和快速消化赢得时间。

TYHF形象定位从一开始就领先于市场同类产品,高品质形象定

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位能否快速确立和如何吸引目标客户层的关注是项目推广成功的关键。

项目的市场定位及推广对双方来说,是一项极具挑战的工作,工作量大而繁杂,决不能草率事之,需要科学系统的运作,尊重市场客观规律,TYHF推广的成功一定是追求细节完美的结果,这需要远东地产与鸿基紧密配合,以市场为先导,有计划和系统地开展各项筹备工作,在保证完成质量和效果的同时,加快工作进度,以推广前期细致周密的准备达到市场的充分认同,完成前期蓄势、市场关注、盛大开盘、轰动效应、品牌树立,最终达到快速销售之目的,实现社会效益与经济效益的双丰收,创造哈市地产开发、销售奇迹。并树立“好产品国企造”社会公众口碑。

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—— 项目简介 ——

项目成功关键不全在于:价格高低,位置是否真的绝版。项目成功关键在于: 〃〃〃〃〃〃要预先为房子找好主人。真正做到预制消费需求。

红旗大街和湘江路交汇处,与开发区一路之隔,交通极为发达 相隔800米分别是哈尔滨国际会展中心及哈尔滨国际贸易中心,将与开发区一起形成城市CBD,是哈尔滨城市名片和城市客厅,未来政治、经济、金融、贸易、物流、信息枢纽中心,是拉动哈尔滨经济发展的助推器。

将形成城市新生活、工作和商务区域,区域衣、食、住、行、育、乐等功能配套齐备。发展前景备受瞩目。

项目用地面积18873㎡,总建筑面积127716.99㎡,其中住宅面积54973.36㎡,办公面积26190.22㎡,商服面积20653.61㎡,地下车库23126㎡,设备用房2774㎡,容积率5.39。

本项目总体平面规划以一栋板式写字楼和4栋两单元组合单体住宅“U”字型围合布局。其中写字楼位臵面红旗大街,为东西朝向,全部均是阳光写字间;住宅楼全部南北朝向,3栋2单元2梯3户和1栋2单元2梯2户板式布局,楼体间距达到70米,充分满足日照最大需求,同时最大限度避免楼栋间近距离对望现象,楼栋间距在哈尔滨高层板式建筑中属于少有;建筑覆盖率31.41%,绿地率可达到36.12%。

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第一部分:住宅部分

一、市场环境分析

同质化时代,消费者在哪里都可以购买单纯房子! 地产销售远不是推销房子那样简单,而是要推销--------- 一种可见的、系统的、生动的、人性的生活方式。因为--- 房子附着的生活方式才是销售增值的关键!

1、市场环境回顾

2003年的市场状况可以概括为:

看似平坦、暗藏玄机……

2003年的房地产市场刚刚抬头就遭到SARS的冲击,导致全年的市场萎靡不振,局部地区虽小有反弹,但不足以影响全局。但其中有些现象值得思考:

? 冷热两极分化,中小康居型住宅销售理想, ? 大户型空臵率提升,中端市场有望被激活。 ? 楼盘综合素质和产品性价比成为竞争主流。 ? 臵业群体趋于年轻化,住宅产品呈现活力化。

2、市场环境预估 1)基础建设拉动内需

2004年是开发大东北真正启动的一年,哈尔滨将在城市规划和改造中加大投入,尤以三环建设将对房地产开发起到助推作用,一方面三环建设政府将注入大量资金,城市范围得到扩张;另一方面三环建

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设将出现新的城市建设用地,土地市场必将发生新一轮瓜分,在“谁拥有土地储备谁将赢得后续发展机会”理论指导下,土地竞争将使成本提高,房价上扬。

2)四大热点区域同时上马

从哈尔滨今后两年市场走势情况来看,房地产开发将从过去点状方式转为面状开发模式,房地产市场将形成4大开发热点区域,4大热点区域分别位于城市东南西北4个方向,东向为南直路-会展中心区域,由于连接传统富人区域(开发区)和城市支柱型产业(会展业)和CBD规划框架,将形成热点龙头,并逐步向CBD方向发展;南向则是学府路-保健路区域,这一区域启动较早,并主打大学城名片,一直以来以吸纳中低端群体为主,哈尔滨地铁一期工程辐射该区大部分地区,各项目规模较大也保证社区有较大伸展空间;西向是在省政府扶持下群力新区,也由于靠近机场,交通状况比较理想,同时西向也是松花江哈尔滨段的上游,上风上水,目前已经吸引不少嗅觉敏锐开发商抢滩登陆;北向为市政府扶持下和规划获国务院批准开发建设的松北新区,但松北新区建设投入量将是4大热点区域中最大的,而城市基础建设滞后制约松北开发速度。4大热点区域2004年均有大项目亮相,这将吸引一部分臵业者和投资者目光。

3)供需平衡被打破,地产泡沫被吹涨

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